租樓 vs 買樓簡算

這個工具怎樣理解？

「租樓還是買樓化算？」沒有單一標準答案，因為結果高度依賴樓價、租金、利率、持有年期，以及你對樓價會升會跌、租金會升、錢放其他地方有幾多回報的假設。屋圖這個簡算器採用淨開支＋淨權益對照：買樓一邊把供款、印花稅、差餉管理費等計入「花出去」的錢，並估算到期時物業淨權益（估計樓值減按揭餘額）；租樓一邊把累計租金作為淨開支，並假設你本可用作首期的那筆資金（首期＋AVD＋其他買入費）改為投資組合，逐月支付租金後看餘額。兩邊數字只供你用自己的假設做功課，本站永不替你下結論應該租或買。

買樓淨開支的定義：在比較年期內，你為買樓實際支付的所有現金（首期、印花稅、其他買入費、按揭供款、每月差餉／管理費等）減去該年終的淨權益。在沒有樓價升幅的假設下，淨開支大致反映利息、稅費、業主雜費等較難「透過賣樓完全取回」的部分；有升幅時則會把資產增值一併計入。按揭採等額本息，與本站按揭 DSR 工具一致；LTV 預設 70%，你可自行改動。

租樓淨開支即比較年期內的累計租金（可按年升幅複利調整）。投資組合餘額假設：若你選擇租樓，會把「買樓時本須支付的首期＋住宅 AVD（第2標準，香港永久性居民主路徑）＋其他買入費用」放入一個可按替代投資年回報增長的組合，並每月從組合扣除租金。這是一個簡化的機會成本模型；現實中租金多由收入支付、投資產品亦未必與假設相同，請勿把餘額當作保證財富。

印花稅：買樓成本自動計入本站與AVD 計算機相同的住宅第2標準稅階（HKPR 主路徑）。買家印花稅（BSD）、賣家印花稅（SSD）及特殊寬免另計，見稅務局；文書簽立日與實際評稅以 IRD 為準。本工具非政府估算，不保證與稅局一致。

每月現金流欄比較「月供＋業主雜費」與「租金」，方便你對照短期支出壓力；它不等於上述淨開支或淨權益的完整結論。若你只關心每月差多少，仍須一併考慮首期、稅費及長期假設。

追平年份（breakeven）：若你填寫了非零升幅或回報，工具會嘗試找出第一個「買樓淨權益 > 租樓投資組合餘額」的年份，作為簡化指標。當樓價升幅、租金升幅及投資回報均為 0% 時，兩條曲線往往不會交叉，或交叉點對實務意義有限——此時頁面會說明，請勿硬解讀為「第幾年一定化算買樓」。

預設 0% 的用意：競品常內建市場預測，容易變成「意見」。屋圖 MVP 把升幅與回報預設為零，迫使你自己填假設，並在 FAQ 寫明公式。我們沒有接入差餉物業估價署租金、樓價指數或銀行報價；利率示例預填只作試算。

與屋圖目錄的關係：由分區進入綠置居或居屋苑 /court/{slug} 時，開放數據的首期售價可透過 ?price= 預填本頁及 AVD／按揭工具（取可解析下限）；該數字不等於二手成交價。申請資格可先查入息／資產限額，再估算供款、稅費與租買對照——三者均不能代替房委或銀行審批。

規則與稅階會修訂；AVD 資料標示 last_verified_at（2026-10-16）。請在作決定前參閱稅務局印花稅及金管局按揭資訊。